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一季度房地產銷售回暖 仍需警惕新庫存形成

2019-04-18 10:59:32  來源:21世紀經濟報道        字號:    
簡介:住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向21世紀經濟報道等媒體指出,房地產投資持續保持較高增長,主要是開發商在前兩年大規模拿地后,新開工面積增加所致。但需要注意的是,在銷售放慢的情況下,新開工不斷增加,有

樓市開局不利后,在3月迎來回暖。

4月17日,國家統計局發布了2019年一季度全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,一季度全國房地產開發投資23803億元,同比增長11.8%,增速比1-2月份提高0.2個百分點。商品房銷售面積29829萬平方米,同比下降0.9%,降幅比1-2月份收窄2.7個百分點。商品房銷售額27039億元,增長5.6%,增速提高2.8個百分點。

國家統計局新聞發言人毛盛勇用“房地產市場預期比較平穩,地價總體比較穩,房價運行也比較穩”來形容當下的市場。

而在4月17日舉辦的國是論壇2019年一季度經濟形勢分析會上,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向21世紀經濟報道等媒體指出,房地產投資持續保持較高增長,主要是開發商在前兩年大規模拿地后,新開工面積增加所致。但需要注意的是,在銷售放慢的情況下,新開工不斷增加,有可能在一些地方形成新的庫存。

銷售回暖明顯

2019年前兩月,房地產被認為開局“涼涼”。

1-2月,商品房銷售面積增長-3.6%,銷售額則只增長了2.8%,均創下2015年6月以來的新低,前者是近4年間首次負增長。

不過,情況在3月迎來好轉。國家統計局數據顯示,樓市銷售出現了明顯的回暖跡象。

其中,商品房銷售面積29829萬平方米,同比下降0.9%,降幅相比前月的3.6%明顯縮小。而銷售額則達到27039億元,增長5.6%,增速相比前一月提高2.8個百分點。據此計算的一季度全國商品房成交均價,約為9065元/平方米,同比上漲6.6%,漲幅比1-2月收窄0.1個百分點。

單月來看,3月當月,全國商品房銷售面積達到15727萬平米,同比增長1.8%,是進入2018年四季度以來新高,3月“小陽春”跡象明顯。

另一個能側面顯示3月“小陽春”的數據,是房地產下游產業的銷量良好。4月16日,商務部發布數據稱,2019年3月全國規模以上建材家居賣場銷售額為908.6億元,環比上漲91.11%,同比上漲15.23%。

此外,從銷售結構來看,住宅銷售是拉動此輪銷售回暖的主要動力。國家統計局數據顯示,一季度,全國住宅銷售額增長7.5%,辦公樓銷售額下降13.0%,商業營業用房銷售額下降2.6%。而從銷售面積來看,住宅銷售面積下降0.6%,辦公樓銷售面積下降11.1%,商業營業用房銷售面積下降6.9%。

不過,盡管整體銷售數據回暖,但也有機構認為,這只是暫時現象。民生證券4月17日對國家統計局數據評論稱,考慮到3月的季節因素,銷售行情在二季度存在下行風險,其熱度的可持續性值得繼續關注。

21世紀經濟報道記者注意到,這種對后續銷售狀況的擔憂,主要來源于對三四線城市樓市下一步走向的擔憂。

顧云昌認為,要關注樓市的城市周期差異。顧云昌表示,目前一二線城市的二手房交易量有明顯提升,房價也開始有往上走的可能。但是三四線城市剛剛到了頂點還沒下來。

這也與機構監測的數據相符。易居研究院的數據顯示,2019年一季度,其監測的40個城市,新房成交面積累計同比下降4%。其中一線城市累計同比增長29%,二線城市累計同比下降4%;三四線城市累計同比下降12%。

投資高位存隱憂

與銷售回暖不同,房地產開發投資則持續保持高位。

國家統計局數據顯示,一季度全國房地產開發投資23803億元,同比增長11.8%,增速持續攀升至四年來的新高。

分區域來看,東部地區房地產開發投資13540億元,同比增長10.3%,增速比1-2月份回落0.6個百分點;中部地區投資4816億元,增長8.4%,增速回落0.4個百分點;西部地區投資4901億元,增長18.9%,增速提高2.1個百分點;東北地區投資547億元,增長21.8%,增速提高10.9個百分點。

對此,毛盛勇在答記者問時表示,從去年以來,房地產開發投資一直保持在10%左右的水平。從今年一季度來看,房地產投資增長略有加快,主要原因有,一是房價運行總體比較平穩;二是房屋施工面積和新開工面積回升比較多。

而顧云昌則認為,房地產投資的高速增長,主要由于2018年土地市場的火熱。因為開發商買了地以后今年開工,去年土地購置面積同比增加了14.2%,導致了今年的新開工面積增加了11.9%,從而房地產投資增長11.8%也成為必然。

但也有一些觀點指出,2019年以來,土地市場頹勢盡顯,這可能會影響房地產投資的下一步走勢。

國家統計局數據顯示,一季度全國房地產開發企業土地購置面積2543萬平方米,同比下降33.1%,連續兩月保持超過30%的負增長。土地成交價款1194億元,下降27.0%。

機構數據方面,根據CREIS中指數據顯示,一季度全國300個城市土地成交面積20686萬平米,環比下降31.92%,同比下降14%;土地出讓金總額為8281億元,環比減少27.37%,同比減少16%。

而財政部發布的2019年一季度財政收支情況則顯示,今年一季度全國國有土地使用權出讓收入下降9.5%。

而易居研究院研究員沈昕則告訴21世紀經濟報道記者,一季度,全國房地產開發企業到位資金同比增長5.9%;房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速5.9個百分點,房企資金壓力很大。2019年上半年,隨著開發商資金面不斷趨緊和商品房銷售乏力,預計全國房地產開發投資增速將出現回落。

(文章來源:21世紀經濟報道)

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