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伏擊樓市“小陽春”, 調控加碼再起

2019-04-15 08:44:00  來源:21世紀經濟報道        字號:    
簡介:兩會后,國新辦吹風會表態房地產的政策取向沒有變化。國務院副總理韓正在3月18日住建部座談會強調要堅持“房住不炒”,一城一策,穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點...

兩會后,國新辦吹風會表態房地產的政策取向沒有變化。國務院副總理韓正在3月18日住建部座談會強調要堅持“房住不炒”,一城一策,穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點。

在剛剛過去的3月份,全國不少一二線城市的樓盤出現熱銷。3月6日,杭州中國鐵建(11.850, 0.09, 0.77%)西湖國際城262套高層房源,共有17290組客戶報名登記,平均中簽率低至1.5%。3月18日,南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍天匯分別加推186套房源和323套房源,銷售均價3.5萬元/平方米,2個樓盤公開搖號,共有7766人參加購房搖號,中簽率分別約為6%和7.8%。同一天,位于北京海淀的山嶼湖首期開盤192套,4小時售完。

“小陽春”樓市火爆異常,市場炒作氛圍再起。與此同時,部分收緊調控政策也陸續發布。4月12日,中央國家機關住房資金管理中心印發《關于調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》。《通知》明確,對二套房貸款實行“認房又認貸”,二套房首付比例調整為最低六成且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執行,以網簽日期為準。

除了傳聞已久的國管公積金靴子落地,也有部分城市比如合肥、濟南、北京等城市進一步規范商品房銷售行為,打擊炒作樓市現象。中原地產首席分析師張大偉分析認為:“整體看,樓市最近出現小陽春,市場各種謠言明顯出現。(房價)上漲不是穩定,下跌也不是穩定,預計后續樓市調控政策將以穩定房地產市場為主。”

火爆“小陽春”

小陽春究竟有多火爆?

在二手房市場,據中原地產的統計數據顯示,3月,北京二手住宅網簽量為16051套,環比增加1.4倍,同比增加超三成,成交量是2018年5月后的最高值,也是2017年“3·17”調控后,繼2017年4月、2018年5月后第三個成交超過1.6萬套的月份;上海二手住宅網簽量為25931套,環比增加142%,同比增加49%,創2016年10月以來的新高;深圳二手住宅成交4551套,環比上升127.9%,成交量為近半年新高,但較去年同比下降了19.1%。

在新房市場方面,據中原數據顯示,3月北京新房總成交額339.49億元,創下了一年來成交第二高。其中居住類產品成交295.77億元,環比今年2月大增194%,共銷售7055套,環比2月激增5162套。深圳方面,3月1日至24日,深圳新房住宅共成交2727套,一手住宅開盤去化約55%。

此外,根據鏈家APP的統計數據顯示,2019年3月,深圳市場新增9089套房源,帶看次數為197902次,帶看次數相較于2月份的73637次,同比增加168.75%;北京市場新增21972套房源,帶看次數為585407次,帶看次數相較于2月份的275938次,同比增加112.15%。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示,從市場供需來看,“小陽春”的確出現在部分城市。尤其是一二線城市,二手市場的供給量在3月增加明顯。從58安居客房產研究院重點監測的全國51城二手房線上掛牌房源量來看,其在3月環比增長83%,增長率最高的上海達到135.7%。 從二三線城市來看,衡陽、杭州、長沙、貴陽、岳陽掛牌房源量增長也較為明顯。3月找房熱度持續回暖,全國用戶找房熱度環比上漲20.9%,一二線城市找房熱度環比上升明顯,3月58安居客線上全國來電量環比上漲34.8%。

張波也注意到,樓市供求熱度上升之后,一些城市出現了哄抬房價、捂盤惜售、虛假宣傳現象,更有甚者還人為炮制熱銷案例引發市場恐慌行為,這些行為明顯違反“房住不炒”調控原則,也極大影響到樓市健康平穩運行。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱,樓市存在的炒作多來自于自媒體報道或者中介朋友圈的宣傳,但是實際上也沒有那么夸張。他表示,一般來說,三月份房地產住宅市場活躍度相比二月份出現反彈是正常的。因為二月份在春節期間處于淡季。楊紅旭認為,“小陽春”主要出現在東部少數城市,包括廈門、上海、北京、天津等地樓市。

堅持“房住不炒”

從政策來看,目前,房地產調控政策導向體現仍以穩健為主。

兩會期間,政府工作報告強調落實城市主體責任,促進市場平穩健康發展。對于房地產調控政策,政府工作報告的表述是:“更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造,保障困難群體基本居住需求。”

同時,住建部部長王蒙徽通過“部長通道”回應政府工作報告未提“房住不炒”時,提出“五個堅持”,第一,堅持“房住不炒”定位。第二,堅持完善住房的市場體系和住房保障體系。第三,堅持落實城市主體責任。因城施策、分類指導,要不斷完善市場監測預警和考核評價機制,特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。第四,堅持調結構、轉方式,特別是要大力培育和發展住房租賃市場,重點解決新市民的住房問題。第五,保持政策的連續性和穩定性,防止大起大落。

兩會后,國新辦吹風會表態房地產的政策取向沒有變化。國務院副總理韓正在3月18日住建部座談會強調要堅持“房住不炒”,一城一策,穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點。

然而,在“一城一策”政策方針之下,從2018年11月開始,全國各地收緊樓市調控政策明顯減少,部分城市陸續放松調控。最近在樓市波動下,市場炒作氛圍再啟,部分城市再次發布收緊調控政策。包括北京、濟南、合肥等地發布了規范市場行為的相關政策。比如,4月10日,合肥市住房保障和房產管理局就進一步規范商品房銷售行為發布緊急通知,通知對開發商新房備案、宣傳、銷售等所有流程操作加以規范約束;不僅如此,通知明確指出,將加大房地產市場監管力度,依法嚴肅查處“哄抬房價”、“價外加價”、“捂盤惜售”、“虛假宣傳”和“強制搭售”等違法違規行為,對違規企業將進行約談并責令改正;拒不整改的,暫停項目網上簽約,并將違規行為記入房地產開發企業信用檔案,向社會公布。

關于部分城市近期對市場行為的規范,楊紅旭認為,這些城市都屬于熱點城市。比如,合肥樓市在今年節后出現一波小陽春跡象,新盤成交量明顯增長。“市場中應該是有一些新房銷售環節在市場升溫之后出現亂象,而針對這個事情進行整治,只說明一點,這種國家重點監控的熱點城市還是在落實住建部穩地價,穩房價,穩預期的調控方針。所以,市場一旦出現異動,目前對樓市調控擔負主要責任的地方政府就會及時出手進行整治。”

張波認為,政策面來看,2019年保持市場穩定是第一要務。國家2019年樓市調控的目標就是要保持“三穩”,換言之樓市小幅的上下波動屬于正常的穩定范疇,但交易熱度大幅上升,尤其是房價快速上升一定會被控制。2019年一季度,尤其是春節以來正常的季節性回暖被部分自媒體或人員扭曲為下一步房價將迎來大面積上升,尤其以北上為代表的一線城市二手房成交量明顯上升更是被曲解為“大陽春”的導火索。本次的收緊主要聚焦于市場亂象,不排除未來部分城市市場升溫過快會出臺更為嚴格的調控政策。

“本輪樓市的最大趨勢就是全國走穩,期待在所謂‘小陽春’之后全國普漲并不現實,各城市之間的差異將依然存在,一線城市的穩定將體現在房價和土地價格兩個層面,但成交量同比2018年進一步減少。二線城市則呈現出地區性差異,熱點城市降溫還將在上半年持續,但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯,受‘去庫存’接近尾聲,棚改化政策調整影響,部分城市的降溫幅度或更為明顯。”


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