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租金大江大河:考驗深圳“三房分立”理想

2019-04-11 11:13:57  來源:中國房地產報        字號:    
簡介:這個3月,一篇《租房租房,我們是待宰的羔羊》火遍網絡,全國租房客都心有戚戚焉。一位上海(樓盤)租房白領給這篇文章留言說:上海6年,搬家9次。房東真的……一言難盡。今天剛被...

這個3月,一篇《租房租房,我們是待宰的羔羊》火遍網絡,全國租房客都心有戚戚焉。一位上海(樓盤)租房白領給這篇文章留言說:上海6年,搬家9次。房東真的……一言難盡。今天剛被女主人擺了一道,與男主人談好的價格卻不承認,又需要重新看了。

一位網絡編輯感慨:租房永遠是在外邁不過去的一道坎。

4月2日,深圳市羅湖區筍崗村的租客徐麗麗(化名)對中國房地產報(微信ID: china-crb)記者稱,我房租又上漲了,每年都要上漲。“我們很關心房租”。

筍崗村,此前作為深圳市第一批實施《“城中村”綜合治理行動計劃(2018-2020年)》的試點村,在去年《深圳市城中村(舊村)總體規劃(2018—2025)》的征求意見稿一公布,村民就嚴重反對該意見稿。

按照規劃,類似筍崗村這些并未納入城市更新范圍的城中村將無法進行拆遷重建,只能是綜合整治。雖然深圳市不少城中村對此進行了強烈反對,不過深圳市規劃和自然資源局在3月27日正式印發了《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規劃(2019-2025)》(以下簡稱《總體規劃》),綜合整治分區劃定的對象是深圳全市城中村居住用地,總用地規模約99平方公里。

對于徐麗麗這類租客來說,城中村綜合整治能帶來環境上的變化,但整改后這些成本也將轉嫁到她們租客身上,“我們只能走一步看一步了,如果漲價到無法負擔,那只能搬走”。

房東:房租上漲是必然的事情

深圳房價一直走在全國前列,現在租金也走到全國前列。

深圳中原研究中心數據顯示,截至今年3月末,深圳全市住宅租金71.9元/平方米/月,租金回報率為1.65%。目前,福田區商品房租金水平全市最高,為109.3元/平方米;南山租金緊隨其后,達到103.7元/平方米,最低的龍崗為51.2元/平方米。

因此,為了省錢,不少人在深圳第一個落腳點就是城中村。不過城中村的房租并不是停滯不前,每年也會上漲。

張姨作為筍崗村本地人,家里有棟9層自建房,8層都是對外出租。據她介紹,單間在1300元-1500元/月,一房一廳在2000元-2200元/月,兩房一廳在3000-3200元/月,“我們租金設定看位置跟樓層高低,靠近村口的價格會更高一點,樓層低的價格也會更高一點”。

對于何時會漲租一次,張姨坦稱:“這都要看房東,有些半年漲一次,有些一年漲一次,有些熟客住久了房東寧愿幾年都不漲。漲幅大概就是一次100元至200元的樣子,不會像其他村的一口氣就漲得特別多。”

對于綜合整治,張姨已經從反對到無所謂,“不管拆還是不拆,我的樓在那里一天,每天都有租金入賬。至于要給開發商改造,我還是有些反對的。改造本身比較麻煩,而且增加的那點錢其實對于我的生活本質來說,并沒有特別大的改善。”

記者調查發現,不僅僅綜合整治的房租每年固定上漲,即將拆遷重建的城中村租金,也同樣在穩步提升中。

深圳最大的城中村之一——白石洲,拆遷談判時間十分漫長。中國房地產報記者實地走訪發現,白石洲的租金在上漲明顯,2016年單間價格在500-800元/月,三房一廳價格超過2800元/月。現在的單間好的在1100元/月以上,三房一廳在3600元/月以上。

“白石洲的價格優勢已經逐步消失。現在城中村的單間完全就是商品房合租的價格。可城中村的環境根本比不上小區房。住在這里覺得生活艱難。”白石洲的租客李方(化名)對記者表示。

白石洲一位村民大叔也直言:“房價都在上漲,租金怎么能不漲。我們漲租每年都是固定的,并沒有因為說是綜合整治還是拆遷,才決定上漲幅度。”

開發商:利益方多,比想象要復雜

2018年夏天,因為綜合整治導致租金上漲,引發了富士康員工給萬科寫公開信,質疑萬科進入城中村改造使得房租翻2~3倍。因此對于綜合整治下的租金控制問題,深圳在《總體計劃》中提出,政府相關部門應加強城中村租賃管理,要求企業控制改造成本,并參照租賃指導價格合理定價。

尤其要鼓勵有社會責任感、有實力的大型企業,不以追求利潤為目的,積極參與城中村綜合整治,以及參與綜合整治后物業的統一經營管理,確保城中村的可持續發展。

開發商加入改造城中村無疑減輕了政府的壓力,但是改造成的長租公寓卻是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業務。

之前深業集團進入福田區水圍村改造成水圍檸盟青年公寓,深圳市福田區政府將返租這些公寓再租給特定的人才。租金十分低廉,為75元/平方米。深業集團副總裁董方曾對中國房地產報記者稱:“做這批產品也是基于國企的責任擔當,基本是不賺錢的,是真的微利來做。”

據其表示,“做這樣一個檸盟的青年公寓花的時間精力比我們做一些大的項目花的時間精力還要多。要跟村里面打交道、跟村民打交道,還涉及一些改造和消防的問題,包括怎么更好地設計、裝飾裝修、平面布局,花了很多心血。”

換句話說,即便是城中村綜合整治也需要投入不小的成本。這些成本勢必有部分要轉嫁到租客身上。尤其是房東愿意將房間給房企改造出租,也是建立在租金未來能穩定上漲的基礎上。

萬科此前回應稱不會改變城中村的“廉租”屬性,但是“綜合整治完成后的公寓,租金在現有的市場情況下會有約10%的增長”。

對于房企來說,利潤微薄,還容易引發租客和房東不滿,實際上是一件棘手的事情。去年11月底,萬科就喊停了“萬村計劃”。據悉,由于工程進度嚴重滯后,深圳萬科每月需要支付的資金高達數億元,而回流的租金收入卻極其少。

3月26日,萬科總裁祝九勝在萬科業績會上回應這項業務稱:萬科出發點是希望通過這些城中村的整治,聯合各方通過整治讓城中村當中的居民、住戶能夠住的更舒服,環境能夠更好,這里面涉及的利益相關方還挺多,比我們一開始想象的要復雜。

政府:“三房分立”考驗實現智慧

不過對于深圳市政府來說,城中村綜合整治是迫在眉睫。

在《總體規劃》中,深圳市就提到,政府相關部門應明確城中村規模化改造的要求和流程,引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村規模化租賃改造,滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

此前,深圳因為拆遷和重建城中村,大量人口不得不向更偏遠的區域遷移。深圳市政府也意識到城中村對外來人口居住的重要性。最近幾年,相繼出臺政策,探索利用城中村妥善安置外來人口的可能性。

2017年,深圳為了完成“十三五”40萬套的保障房目標,就發布了《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(征求意見稿)),要求 “十三五”期間收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業。

2018年6月,深圳進行了“二次房改”,未來住房市場四成為商品房,四成為政策性支持住房,兩成為公共租賃住房。在供不應求的商品房市場下,深圳試圖將大量住房需求釋放到保障房中。

但對于目前地少人多的深圳來說,需要解決的是土地供應不足的難題。根據深圳市規土委調研數據顯示,深圳城中村用地總規模約320平方公里,占深圳土地總面積的1/6。而深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%,是租賃市場供應最重要的主體。

因此,《總體規劃》中,在2019-2025年規劃期內,深圳市劃定的綜合整治分區用地規模為55平方公里。

對于綜合整治能否順利實施,外界仍有疑慮,這需要政府方面大大智慧(601519)來大力協同,分步推進。

合一城市更新集團董事總經理羅宇就此認為,“當前城中村還沒有拆除重建的部分,城市更新實施率25%左右,75%左右還沒實施。由于拆除重建與綜合整治在經濟利益上的巨大差距,市場主體參與綜合整治業務的熱情是否被激發,仍然有待觀察。”

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